参議院選挙も終わり、いよいよ増税の日程が近づいてきました。
増税に対する批判もよく耳にしますが、私たちが今やらないといけないことは批判ではなく準備です。批判ばかりして無駄な労力にならないように気を付けたい所ですね。
老後2,000万円問題もまだ炎上中です。老後どれくらいお金が必要なのか、計算してみたらすぐ分かります。計算できなくても「老後」「お金」などのキーワードで検索すると沢山記事がでてきますから、その平均をとってみるのもいいでしょう。
ここ数年好景気が続いていましたが、増税を前にして好景気の天井付近にいるのは間違いないでしょう。 給与以外で収入の柱を確立させておきたいですね、そしてインフレにもデフレにもある程度対応できるようにしたいです。
ということで、我が家では株式投資など金融商品集中型のスタイルから不動産投資へ分散を強めています。
しかし、不動産も高価で庶民が買えそうな優良物件は回ってきませんし、不動産市況も過熱がすごくて全く手が出せていません。沖縄県の不動産市場は未だにバブルです。今まさに投資家目線では売り時なのかなと思っていますが。ｗ
そんな中、我が家では2件目の軍用地の購入に踏み切りました。
軍用地投資についてはコチラから
今回購入したのは嘉手納飛行場で今のところ返還予定はありません。私たちが生きている間に返還される可能性は非常に低いと思っています。
嘉手納飛行場とは
地元では嘉手納基地と聞いて知らない人はいません。それくらいのインパクトのある基地です。基地の面積も桁違い、周囲は大きな道路が整備されていますが延々とフェンスが続きます。
毎日のように輸送機や戦闘機の着離陸が繰り返されており、安全保障の知識がない人でも嘉手納飛行場の重要性が伝わってきます。
嘉手納空軍基地（かでなくうぐんきち、Kadena Air Base＝米軍内での正式な呼称）、アメリカ空軍嘉手納基地（アメリカくうぐんかでなきち）、あるいは単に嘉手納基地（かでなきち）と呼ばれることが多いが、日本の公的資料では「嘉手納飛行場」と呼称されている。
総面積は、約19.95k㎡で、3,700mの滑走路2本を有し、約100機の軍用機が常駐する極東最大の空軍基地である。
Wikipedia
軍事上の重要性を知るうえで
防衛白書も役に立ちますよ。
沖縄の地理的優位性は安全保障上でも極めて重要とされています。
沖縄に駐留する米軍には、空軍、海軍、陸軍、海兵隊の４軍があります。
そのうち、海兵隊は県外（グアム）に移転を始めており、グアムの基地建設も順調に進んでいるようです。
しかし、嘉手納基地は極東最大の空軍基地、その存在感は絶大です。
嘉手納飛行場を買った理由
嘉手納基地は返還リスクが低い
2019年7月末現在、嘉手納飛行場より南の基地は返還が決まっていますが、それ以外の基地返還の話はありません。
わが家では2018年にキャンプハンセン（嘉手納飛行場より北に位置する海兵隊の基地）の軍用地を購入しました。
先月（６月4日）のキャンプハンセンの地主会総会での出来事です。質疑応答の時間の以下の発言がありました。
高齢地主「正直言って、いまさら土地を返してほしくない。山の一部を返還されても、子供や孫は農業なんてやるわけないから。しかし、先進技術の発展で海兵隊の必要性もそのうち無くなるはずだ。。。基地返還してほしくない。」
随分勝手な発言だなと思いながら聞いていました。ｗ
この意見を聞いて失笑してしまいました。
自分の努力で変えられないところは諦めが肝心ですね。私たちが今やることは、制度を上手く活用すること、またはその術を研究することだけです。
しかし、この高齢地主の発言は一理あって、先進技術の発展で人件費削減されるのは目に見えて進んでいくはずです。１部隊の仕事を１機（１台）の軍事ロボが担う時代が来るでしょう。実証事件も盛んに行われていますよね。なので確かに海兵隊の基地は縮小されていくはずです。
安全性の高い軍用地投資でも、いずれは返還されるリスクを再認識した瞬間でした。
返還される可能性の高い場所を優先することと、
返還されても必要とされる土地を選ぶようにしましょう。
現実として、返還が決まっている返還予定地でも高倍率で売買されていますが、それは返還後も使い勝手があるからに他なりません。
想像してみましょう。
山がまるごと軍用地で、アナタはその中の一部を保有していますが、その山が返還されることになりそうです。返還されても使い道が。。。その土地の使い勝手の問題から買い手が少なり、価格の暴落は免れないでしょう。
嘉手納飛行場を選んだ理由の一つに返還リスク回避があります。
嘉手納飛行場は元々は日本軍が使っていましたが、その後アメリカ軍の空軍基地に変わりました。仮にアメリカ軍がアジアから撤退したら？それでもどこかの国の空軍基地で在り続けるのかなと妄想しています。
地理的なこともあって、
空軍基地として存在し続ける可能性が高いと考えます。
金融機関の担保評価が別格
上で嘉手納飛行場の返還リスクが低いことについて書きましたが、それは金融機関のお担保評価にも表れています。
嘉手納飛行場の軍用地は、地元のＲ銀行で借地料の５０倍となっています。（2019年6月現在）
言い換えると、一年間に国から支払われる地料の５０倍までならお金を貸してくれるということです。不定期ですが、金融機関ごとに担保評価見直しが行われていますが同じく上昇傾向です。通常の不動産とは違いますね。
実は、2件目の軍用地投資の場所としてＦ基地の軍用地を狙っていました。
Ｆ基地は軍用地料の約60倍の倍率で売買されていますが、金融機関の担保評価は地料の35倍でした。それに比べて、嘉手納飛行場は約60倍の倍率で売買されていますが、金融機関の担保評価は地料の50倍です。
国から支払われる地料が20万円と仮定して、売買価格の倍率が約60倍の基地ですが、金融機関の担保評価の違うとどうなるのかみてみましょう。
| 軍用地料（仮） | 倍率 | 担保評価 | 必要な現金 | |
| Ｆ基地 | 200,000円 | 60倍 | 35倍 | 3,000,000円 |
| 嘉手納飛行場 | 200,000円 | 60倍 | 50倍 | 2,000,000円 |
| -1,000,000円 |
上の表からも分かるように、売買価格の倍率と金融機関の評価担保の差額分は現金で準備が必要です。このように同じ沖縄県内の基地でも評価担保の違いで軍用地投資への戦略に違いがでてくるのが分かります。
一般庶民的には、
現金の持ち出しは少ない方がありがたいですよね。(b≧∀)
購入した物件の紹介
- 嘉手納飛行場（北谷町）
- 約1,400,000万円
- 倍率58倍
- 雑種地（宅地見込地）
- 仲介手数料なし
事前に設定していた条件
- 嘉手納飛行場（金融機関評価担保と売買価格の倍率が10倍以下）
- 地目の種別が宅地見込地
- 万が一の基地返還時に跡地利用として期待できる。（勾配、場所など）
- 2千万円以下
前回書いた条件より厳しい条件になっているのが分かります。
前回は嘉手納基地より北で、
価格が1,000万円以下というのが条件でした。
順に解説します。
嘉手納飛行場を選んだのは、売買価格に対して銀行の担保評価が高いため、銀行から沢山お金を借りられて現金の手出しが少なくてすむからです。
次に、地目の種別が宅地見込地であることです。これは毎年の地料の値上がりに大きく影響します。次の文書をご覧ください。
嘉手納飛行場の平成30年度の軍用地料の上昇率を見ると一目瞭然です。
宅地と宅地見込地では約３倍の差が出ています。これから軍用地を購入する人は宅地予定地が絶対おすすめです。
物件の場所
万が一の基地が返還されたときのことを考えて、物件の場所も確認しました。今回の物件は嘉手納飛行場で、所在地は北谷町浜川の地番です。
国道58号の近くで、主要道路に隣接してるのが分かります。次に土地の勾配などもチェックして±１ｍくらいの平坦な地形ということまで確認できました。
勾配の大きい土地は、万が一の跡地利用の際に
思わぬ費用負担になりかねませんよ。
※調べ方は別で記事にしますね(ﾟv`d)
航空写真や土地の勾配なども確認して、条件をクリアしていることを確認しましょう。
あとは金額の確認です、販売価格は14,012,655円ですね。
設定していた条件が2千万だったのでコチラもクリアです。
大まかな目安として、販売価格の30％の現金があれば融資を利用して軍用地を購入することができます。※個人差があります。
軍用地は募集が出てから購入まで時間との勝負です。
即断できるように日ごろからイメージしておきましょう！
去年の購入時に比べて条件を少し厳しく設定してみました。
当然、私たちの欲しい条件だと、ライバルも欲しい物件ということになります。理想の軍用地何て中々購入できないのが現状ではないでしょうか。
次回は軍用地を買うための情報収集方法について書いてみたいと思います。
軍用地投資に興味のある方にはこの本がおススメです。
コメント
ここはキャンプ桑江じゃないんですね。良い場所に買いましたねー羨ましい。
キャンプハンセンは担保評価の割に年間借地料も高いし広さも結構あるので良いかなと思っているのですが、やっぱ返還の可能性あるんですかね。
ちなみに沖縄市字森根の軍用地を狙ってるんですが、どう思いますでしょうか。主観でいいのでおしえて頂きたいです。