軍用地ってローリスクミドルリターンと呼ばれていますが実際はどうなのか、我が家が保有している物件で検証してみました。
米中の攻防戦が激しくなってきていますが、例え世界的な不況がきても比較的安全な軍用地投資、これまで様々なショックにも耐性を見せています。
これが軍用地借地料の推移です。
景気にほとんど左右されていないのが分かりますね。
ちなみに最近では金（ゴールド）も急激な上昇をみせており、安全資産へ富の移動が進んでいるようです。
景気耐性もある軍用地投資、ローリスクミドルリターンと呼ばれていますが、実際にはどうなのでしょうか？
2018年７月に購入した軍用地をもとに検証してみますよ。
一年間のインカムゲインは？
軍用地は国が借主になっており、そこから生まれるインカムゲインが利益を生み出します。
インカムゲインって？
インカムゲインとは、株式や債券などの資産を保有中に得られる収益のことです。
ＳＭＢＣ日興証券のホームページより
例えば、株式では配当金、債券では利子、不動産では賃貸することにより得られる家賃収入がインカムゲインに当たり、それら資産を保有し続けることで、継続的な収入を期待することができます。
ここで確認してほしいのは倍率です。
上の広告を見れば軍用地（キャンプハンセン）が４５倍で販売されたのが分かります。
※倍率４５倍というのは国から支払われる地料の４５倍の値段で売りに出されているということです。（地料198,362円×４５倍）
販売価格の8,920,000円に対して198,362円の地料が入りますので、
地料÷販売価格=0.22％
これに対して１%の金利で融資を受けているので利回りは１．２％ほんの僅かな利益になっているのが分かります。
毎年借地料が微増しているとはいえ、
利回りローリターンなのがよく分かりますね(笑)
地料は毎年値上がりしていますのでその書類を確認してみましょう。
平成30年度地料（貸借料）198,362円なのに対して、平成31年度は199,980円に０．９％上昇しました。
このように毎年地料が値上がりしているのでリターンは少しずつ上昇するのがわかりますね。つまり、現在はローリスクローリターンだけど、そのうちミドルリターンになる可能性が高いという訳です。
支出は？
当然軍用地投資では、他の収益不動産とは違い修繕管理費など発生しませんので、あえて言うなら固定資産税と金融機関に支払うローンの利子分（金利１％）くらいでしょうか。
ちなみに、この物件は固定資産税免税（税金なし）です。（免税の基準は良く分かりませんが）
別で１，４００万円で購入した軍用地は免税ではありませんが
固定資産税が約２万２千と激安に変わりありません。
一年間の含み益は？
さて、次は含み益について見てみましょう。軍用地の査定結果から現時点で値上がり益が分かります。
売却して得た利益はキャピタルゲイン、売却せずに購入価格より価値が上がったことを含み益と言います。
含み益って？
所有する不動産や証券等の価格の上昇によって生じる、会計帳簿には現れない利益。
購入価格の８９２万円を上振れした分が含み益ということになりますね。
今回タイミングよく、と〇とハウジングさんが軍用地買取キャンペーンをやっていたので見積依頼してみました。
必要事項を問い合わせフォームに入力して返信を待ちます。
〇△様
と〇とハウジング見積り結果より
と〇とハウジングです。
〇△様所有の物件
【国頭郡金武町金武〇〇番〇】
査定の結果をご報告させて頂きます。
仲介で
倍率が、50倍 価格9,990,000円
こちらの結果になります。
所有権移転登記費用等の費用に関しては、
添付ファイル（費用計算書）にて、確認くださいませ。
今回、〇△様の大切な資産物件の査定をさせていただきありがとうございました。
〇△様のご期待に合った結果には、なりましたでしょうか？
喜んでいただける結果だと嬉しいです。
また、〇△様とご縁がある事を楽しみにしております。
ご不明な点・ご質問ありましたらご連絡ください
含み益の概算金額は約１，０００，０００円、割合にして約１０％の上昇ですね。
な、なんと‼
１年で５倍も倍率が上がっていますΣ（・□・；）
| 購入時 | 買取見積結果 | |
| 倍率 | ４５倍 | ５０倍 |
| 金額 | ８，９２０，０００円 | ９，９９０，０００円 |
※今回は売却後の税金については考慮していません。不動産を購入して５年未満の売却は短期売買として高額な税金の支払いが発生しますので注意してください。
５年未満の売却だと
税金で赤字になる可能性大です。
まとめ
軍用地ってローリスクミドルリターンと呼ばれていますが実際はどうなのか、我が家が保有している物件で検証した結果です。
現時点の結論として、
- 初期のインカムゲインはローリターン、その後徐々に利回り上昇しミドルリターンに
- 物件の価格上昇でが続けば、売却によるハイリターン案件に
ということになるでしょう。
ちなみに、軍用地投資の大部分が節税効果を求めるお金もちさんです。今後も高齢化が進みことで相続増=軍用地の価格上昇は揺るがないでしょう。
コメント
毎月のローン支払いはどのようになっておりますでしょうか。
質問攻めですみません
金額でしょうか？具体的に質問いただけると助かります。
こちらからコメントしたのに返事が遅れて申し訳ありません。
金額です。
軍用地ローン考えているのですが、いまいち運用の仕方がイメージできておりません。(^^;)
年間借地料入ったとしても、銀行へのローン返済でマイナスになりますよね？
軍用地投資のメリットとは、
・ローン返済後の借地料をもらう
・数年後売却時の値上がり分
になりますでしょうか。とすればいつかは売却される予定でしょうか？
おはようございます。
フクハラさんのおっしゃる通り、
当面の間は、返済でマイナスです。ｗ
以下、僕の軍用地の運用イメージです。
①値上がり益に期待
毎年約１％の地料上昇がありますので、それに応じて売買相場も概ね右肩上がりです。
これは過去の歴史が証明しています。（経済状況に応じて多少の誤差はありますが。）
実際に４５倍で買ったハンセンは、1年後の買取見積結果が５０倍でした。
②安定資産として
通常安定資産といえば、金（ゴールド）などです。
軍用地はその希少性（沖縄ではメジャーでも全国では稀です。
さらに、ここ数年で基地返還が続きますから投資できる軍用地はどんどん減少します。
希少価値の高い土地を、国が借り上げているという側面から安全性の高い資産という扱いになっています。
③銀行の信用が上がる
資産を持っていれば銀行はそれを担保にお金を貸してくれます。
普通の不動産と軍用地で天と地の差です。
軍用地を持っているというと、融資担当者の顔色が変わるのが分かります。
③資産運用の守備としての位置づけ
資産運用にはリスクが付き物です。
株などの金融資産なら分かりやすいですが、比較的安定と言われている不動産投資家でも
家賃減額の要望があったり、今回のコロナでは冷や冷やした（している）のではないでしょうか。
軍用地専門の投資さんは、そんな不安も一切ありません。
この３点から、僕の場合は年齢的に若くリスクが取れるので主戦力としては戦えないが、
一部守りの資産として持っておくことで資産運用の守備力も上がる魔法のアイテムという感じです。
なるほどです。イデコより軍用地買った方がいいかなーと考えてる今日この頃です。
丁寧に回答頂きありがとうございました。以前のブログでも質問させて頂いたんですが、
キャンプハンセンは担保評価の割に年間借地料も高いし広さも結構あるので良いかなと思っているのですが、やっぱり近い将来返還の可能性あるのでしょうか。
また、沖縄市字森根の軍用地を狙ってるんですが、どう思いますでしょうか。主観でいいので教えてご意見頂きたいです。
返信遅くなりました。
キャンプハンセンは今の所返還の予定はありませんよ。
それどころか、嘉手納基地以南の基地が返還されることに伴って
ハンセンへ基地機能の移転が進められています。
ただし、昨今の技術革新によって
地上戦を得意とする海兵隊の存在意義自体が薄れてきているのは
頭に入れておく必要があります。
沖縄市の森根に思い入れはあるのでしょうか？
値上がり狙いなら別でもいいとろあるようです。
僕の場合は
①宅地見込み地
②地形がある程度綺麗
の条件を優先します。
コメントありがとうございます。
沖縄市森根に思い入れはありませんが、
単純に嘉手納基地というのと宅地見込み地、地形も普通ってことで悪くないかなと思ってました。値上がり狙いなんですがやはり別でもありそうですよねー、(･･実は予約しちゃってます^^;)参考にします。ありがとうございます。これからも投稿楽しみにしてます。
宅地見込み地で地形も悪くない。
⇒最高じゃないでしょうか。
買って寝かしておくだけでいいのが
軍用地投資のだいご味ですからね。
お互いに成功しましょうね！