前回の続きで、父親の土地の隣を買い取った所までは記事にしました。
そこで疑問がでてきました。
- 父親の土地と購入した土地の２筆をそのまま使うか
- 土地をつなげて（２筆を１筆に）して活用したほうがいいのか
- ２筆のまま、父親から名義変更だけして活用したほうがいいのか
相続の相談先と言えば税理士さん？というレベルの我が家、一般家庭には馴染みのない職業ですし、税理士の仕事内容についてもはっきり分かりませんよね。
地域の税理士さんを探してみたんですが、めぼしい所が少なく、料金体系も不透明です。事務所によって費用に差があるようですし、請求も言い値で請求されがちなイメージがあります。（個人的な妄想ですが。）
そこで庶民の味方であるＧｏｏｇｌｅ先生に相談したところ面白いサービスを発見。
ネットで簡単 税理士相談
ズバリ、税理士ドットコムです。
知っている方も多いかもしれません、同社の出発は弁護士ドットコムといって、弁護士などの士業特有の素人に分かりにくい料金体系、分かりにくいサービス体系をインターネットを上手く利用して解決することによってい急成長しています。その税理士版のサービスなのです。
使ってみると分かりますが、悩みの多い相談ほど過去の記事に掲載されています。我が家と同様の相談もありました。
とても見やすいサイトです(^^♪
税理士紹介ドットコムでは、税理士の選定から、面談日の調整、ご契約のフォローまで、全て無料です。「税理士紹介ドットコムは、税理士紹介ドットコムに登録を頂いている税理士の会費で運営をしています。登録を頂いている税理士事務所は、北海道から沖縄まで、日本全国に渡り、多くの税理士が登録をしています。その為、お客様からの費用は一切頂かず、税理士からの会費のみでの運営が可能になり、無料で税理士事務所紹介ができるという仕組みになります。
公式ＨＰより（一部抜粋）
その後すぐに電話がかかってきて丁寧に対応してくれました。
さらに詳しい説明は地域の登録税理士さんに相談していく流れです。ここから有料になります。
税理士さんにもそれぞれの得意分野があるようで、ジャンル別に相談できるは大きなメリットだと思いました。
土地を相続することに関して相談してみたところ、生前に贈与すると 贈与税のほかに、登録免許税、不動産取得税など費用が発生する可能性ようです。 無駄な税金を発生させないためにも、今は土地を担保として提供してもらうだけにして活用したほうが良いとの結論になりました。
基本的には紹介が無料、
登録している税理士さんによるかもしれませんが、
これくらいの簡易的な相談なら無料で対応してくれそうです。
土地活用の概要
さて、土地活用の方針を具体的に進めていくために、自分でも地元のコンサルティング会社など数件電話したり、無料の見積りサービスも利用しみました。
その結果、現在のところの案としては下の３つが濃厚です。
- 貸駐車場
- アパート賃貸
- 戸建て賃貸
土地活用とは言っても立派な不動産投資です、その秘訣といえば、
１に立地、２に立地、３に立地、４に立地と聞いたことがあります。
もともと田舎だったこともあって、畑だった場所が区画整理を経て綺麗になり建て物が増えてきています。現在の用途地域は第一種中高層住居専用地域です。
小学校まで２００ｍ圏内、中学校や商業施設まで５００ｍ、さらに中規模のショッピングセンターの建築が進められており、ファミリー向け用の賃貸としては申し分ない場所ではないかと思っています。
近辺の賃貸状況ですが、ファミリー向けの賃貸は供給が間に合っていないのも追い風に感じています。 （我が家でも賃貸を探すとき６か月かかりました。）
アパート賃貸の利回りは？
アパートの設計も複数の事務所お願いしています。契約までのやり取りは無料でやってくれます。（ここ重要ですｗ）今回は２社目の業者さんにプランを提示していただいたのですが。。。
新築アパートの話し聞いてきました。結果→辛すぎ(^^;)
— ポンコツ副隊長 (@koumuintoushika) October 7, 2019
こんなんじゃお金出せない😅
・今日のまとめ
担当者：銀行に預けて置くよりは…
僕：実質利回り5%は目指したい…
担当者：今は無理、建築単価や輸送費が$#@℃®£=&€¢
僕：別パターンで検討させて下さい。
つづく pic.twitter.com/SqFxPraZV0
大まかな設計を作成してもたったんですが、表面利回りが7％台、実質利回りが２％を切っていました。 当然ですが、不動産の担当者は実質利回りの低さには触れようとしません。（笑）
ちなみに、土地は自己保有なので、建物だけの設計でこの利回りとなっています。
この利回りだと、個人的にはリスクとリターンの割があっていないとの判断です。
不動産屋の担当者さんが言うには、オリンピック・パラリンピックや沖縄県内（宮古島）の不動産バブルによって職人不足や人手不足に伴う資材の輸送費高騰が大きいようです。とくに、宮古島では沖縄本島の２倍の日当を払っている所もあるんだとか。とにかく職人不足らしいです。
今回の所感として、アパート賃貸に関して「行動を起こすのは今ではない。」ということなのかなと思いました。
そんな私たちのリアクションをみた担当者さんが再度、利回りを上げるべく設計を見直してくるとのことでした。
初めからそうしてよ
なんて思ってませんよ全然(^^;
次回のプランに少しだけ期待しておきます。ほかにも数社の設計待ちなのでまたタイミング次第で記事にしたいと思います。
引き続き最適解を求めて試行錯誤していきたいと思いますよ。
つづく
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