前回の記事の続編です。
2019年末にして土地活用プランの最終案が出そろいました。
これまでおさらいです。
父親名義の未使用土地（約１５０坪）、相続を見越して活用を託される。
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その土地の隣に親戚の土地（約５０坪）が有効活用されていなかったので交渉して買取。
↓
２筆合わせて１９５坪の土地の活用方法を模索 → いまここ
さて、有効活用とは言っても圧倒的に利回り重視で考えています。
まずは土地活用一括見積でヒントを得ました。見積結果からは駐車場、アパートが該当しました。
最終候補の前にこれまでに検討した案件と経過を記載します。
アパート×
まず調査したのは不動産投資の定番であるアパート経営です。
手始めに県内の有力企業５社ほどから見積を頂きました。沖縄県はＲＣ造りが主流のため木造アパートや鉄骨造はやっていないところが多い印象です。建築費を下げたいのでＲＣ造り以外のプランを打診してみましたが、どの業者もあまり前向きではありませんでした。
こちらとしても、適当なアパートを建てて数年で売却するような出口戦略ではないので慎重に進めて行きたいです。
さらに、人手不足とや建築業界の活況につき建築費が高く悲惨な見積結果が続々と届きます。
新築アパートの話し聞いてきました。結果→辛すぎ(^^;)
— P副隊長@無形資産構築中 (@koumuintoushika) October 7, 2019
こんなんじゃお金出せない😅
・今日のまとめ
担当者：銀行に預けて置くよりは…
僕：実質利回り5%は目指したい…
担当者：今は無理、建築単価や輸送費が$#@℃®£=&€¢
僕：別パターンで検討させて下さい。
つづく pic.twitter.com/SqFxPraZV0
新築は利回り厳しいとは言われていますが、あえて今やる必要が全く感じられませんので見送りるう方針です。近所では利回り重視の１Ｋなどが続々と建設されていますが、家族向けの間取りに比べ需要が少なく悲惨な未来が想像できます。
かといって、利回りを高くしようと間取りを広げると利回りが下がるという現実でアパート建築は厳しいです。
駐車場○
土地活用プランからは駐車場の案件もありました。
タイムズ２４が行っている時間貸し駐車場ではなく、月極駐車場を活用するタイムズＢというプランの提案がありました。タイムズ２４社のシステムをそのまま使うことができるため初期費用なく利用することができます。※そのかわり収入の４０％が天引きされます。
悪くはありませんが、近くに駐車場台数の少ないアパートも数棟あるので、自分で集客できる可能性があります。そのため、積極的にタイムズＢを選ぶようなことはありません。選択肢として持っておく程度ですね。 フランチャイズのデメリットもありのでここは慎重にいきたい所です。
ちなみに、タイムズ２４ではカーシャアサービスがありますが、とても魅力的ありです。自前でカーシェアのサービスをやっていれば、自家用車を保有する必要がないからです。これは公共交通機関の未発達で自家用車で保有せざるを得ない我が家にとって大きなメリットを享受できそうです。
車の維持管理費が経費になりますからね✌
戸建て賃貸△
続いて戸建ての賃貸の検討です。
一戸建て住宅を数棟建てて貸すというシンプルなプランですが、アパートのように建築費が高くないので魅力があります。また、周辺の調査によると近所の戸建て賃貸の需要は旺盛で、不動産屋が管理している戸建てはすべて埋まっているとのお話がありました。近所では家族向けの３ＬＤＫ～の間取りや戸建ての賃貸は需要が大きいみたいです。
１９５坪を５０坪で割って、最大４棟まで行けそうです。
土地の形状がいいので、建物立ててしまえば将来分筆して売りに出すことも可能なので活用方法に幅が広がります。しかし、概算ですが実質見積りは３％に満たないようです。
軍人・軍属向け賃貸×
いわゆる米賃（ベイチン）です。
沖縄県内には米軍基地が散在しているので、そこで働く軍人さんなどに貸す戸建て賃貸のことです。借りる人の属性によりますが、最大約４０万円の家賃を受け取ることができるようです。（聞き取り調査によりますので不確定情報です）活用予定の土地のお隣さんも実は米賃です。
ちなみに、専用のサイトもありますので貼っておきます。
私の姉は軍人さんと結婚したんですが、
新婚当初住んでいたアパートの家賃は１８万円でした(^^♪
といっても、何の変哲もないアパートでしたが…
さらに、聞き込み調査では中古住宅を1,000万円で購入し、数百万円かけて自社リフォームし米賃として家賃４０万円で貸し出すことで、粗利をあげている業者さんがいました。うらやましい話ですｗ やはり投資の世界では、初期費用を抑えることが正義なんですよね。
米賃はハイリスクハイリターンの投資です。我が家の場合は不動産投資の一環で軍用地もポートフォリオに組んでいるので米軍関係のウエイトをこれ以上増やしたくないです。
米軍基地の現状として、在沖海兵隊のグアム移転は着々と進んでおり、隊員約8000人とその家族約9000人が沖縄からグアム移転することが決まっています。詳しくはコチラ（防衛省）
となれば、基地内の住宅に集約される人も増えるでしょうし、基地外の米賃でも競争が強まるのが予想されます。さらに、沖縄県内の金融機関も警戒を強めているようで、米賃に対する融資がより一層厳しくなっているとの聞きました。高い家賃で成り立っているの米賃に空きがでるとなると怖いです。
ということでハイリスクハイリターンの軍人・軍属向けの賃貸は見送りです。
鉄骨住宅△
沖縄ではなじみの低い鉄骨住宅の検討です。
これは不動産の営業さんから紹介された案件なのですが、RCの建築費用が高騰していてお客さんが減っているので、その代替案として提案しているようです。
鉄骨住宅に「軽量鉄骨」とは、住宅の建材に使用される鉄骨の種類のことです。「軽」とつくからには「重」もあります。軽量鉄骨造と重量鉄骨造の定義は以下のとおりです。
・軽量鉄骨造…厚さ6ｍｍ以下の鋼材が利用されている住宅
・重量鉄骨造…厚さ6ｍｍを超える鋼材が利用されている住宅
鉄骨住宅のメリット
- 品質が安定している
- 耐久性が高い
- 製造コストがあまりかからない
- 工期が短い（プレハブ工法の場合）
鉄骨住宅のデメリット
- 通気性がよくない
- 防音性が低め
- 断熱性が低め
- 重量鉄骨造と比べてレイアウトの自由度が低い
ちなみに、費用はRC造りと木造住宅の間とこのことで決して旨味はありません。ｗ
しかし、不動産屋の猛プッシュで敷地内に複数棟設置するならその内の１棟を借り上げてモデルルームにしたいとのお話しがありました。さらに、建築費用については一部助成できるかもしれませんとのことでした。
担当者からの話なので話半分程度で聞いて返事しましたが、どれくらい出資できるのかでは十分検討の余地ありです。
施設賃貸○
さてこれまで書いてきた案は全て業者であったり、一括見積サイトからの情報をもとに調査したものですが、次は僕自身が足を営業して獲得した？案件です。w
実は活用予定の土地の隣に児童福祉施設（敷地：黄色、建物：緑）があります。
だめもとで直接営業かけてみました。
青枠に同じような施設を建て、赤枠に駐車場を設けるるので
賃貸しませんか？
すると、施設の代表者の方が丁寧に対応してくれました。
実は施設の建て替えを検討してるが建築費が高くすぐにできる状態ではない。この場所（黄色）以外にもう一か所を賃貸しているから、そこを引き払って集約できるならコスト削減にもなるし、前向きに賃貸を検討したい。
そして、現在使っている建物（緑色）を視察させて頂きました。建物はとても簡単なプレハブでした。これと同程度なら賃貸したいとのことです。
wwww(‘ω’)wwwwウヒョー
三協フロンティアのユニットハウスや大和リースでなどの簡易的建物で十分代用できると確信しました。高利回り案件の可能が急浮上です。
土地活用とが言っても、投資に違いありません。やはり投資の世界では、初期費用を抑えることが正義なんですよね。（２回目）
定期借地○
他にも需要はあります。
活用予定の土地付近は同様に新築が増えていますが、沖縄県内の建築費高騰を受けてか、木造戸建ての需要が旺盛です。そんな背景もあって業者さんからこんなメールが届きました。
○△様
メールありがとうございます。
早速土地を見させていただきました。
小中学校、サンエー、高速など、好条件が整った立地です。とても良い土地です。
土地活用をされたいという事ですが、今は建築費が高くなりすぎており、又、貸家業の環境も建築高においついておりません。
さらに、今後、空家が増える傾向にあります。一般的なアパート経営は難しいと思います。
ターゲットを絞りこんだ企画や借りる側（テナント）の市場の動向にマッチした事業計画書の提案などが必要だと考えます。
例：恩納村の大型ホテル、大学院大学、サンエー等、その企業向けの住宅・事務所
私も○○に貸倉庫やレンタルオフィス、建売など運営を行いながら、情報収集、リサーチなど心がけております。良い話がありましたらご紹介致します。
○△様
お世話になります。
すみません、急なお話ですが、○△様の所有地
約200坪を30年定期借地で貸すという、土地活用は、ご検討いかがでしょうか？
大変恐縮ですが、もし、ご興味がありましたら、ご検討状況をお知らせいただけますと幸いです。
定期借地のお話です。
賃貸の金額次第ですが、これは手間がかからないノーリスク案件です。
即打ち合わせしました。
提示されたのは 月５万円×１２か月×３０年で１８００万円+保証金 というお話でした。
どうやら建物を建てて県外のお金持ち移住者に貸すそうです。
悪くないお話でしたが、上の施設賃貸に比べると低利回りが気になります。とにかく、自分でなんとかなりそうなので保留しています。
最終候補
- 駐車場→ノーリスク案件。カーシェア事業への発展にも期待
- 鉄骨住宅→現時点でのうまみは殆どないが、前のめりの業者からどれくらいの助成を受けられるかポイントに。
- 施設賃貸→投資額に対するリターンに期待、客付けに不安がなく、リスクが低い。敷地に余裕があるので余った土地の活用も可能
- 定期借地→ローリスク、ローリターン。他の案件と総合的に比較する必要あり。
今後の予定
2020年スタートと同時に、三協フロンテアと大和リースさんの見積りとって業者選定、そのご施設代表者と打ち合わせで家賃を決定、その後利回りを計算した後に、施設に導入する設備などを検討する作業に入ります。
どのような結果になるか分かりませんが、ワクワクしております。どっちに転んでもいいように、土地の整地を進めていますのでまた別で記事にしたいと思います。
無料の土地活用プランの請求に始まり、色々な可能性が見えて、それが具体的に進もうとしています。我が家同様に土地活用どうやっていいか分からない人はまず行動を起こすことをおススメします(^^♪
土地活用の過去の記事はコチラ
続編はコチラ
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