【軍用地】地主会に入らないという選択

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投資
地主会に入らない選択
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沖縄地方は桜満開を過ぎて葉桜がチラホラみえてきました。沖縄の短い冬も終わりかもしれませんね。

さて、昨年2筆目の軍用地を購入した際に、不動産屋さんの担当の方から地主会入会の資料を渡されました。そこで、「今回は地主会に入らないつもりです。」と回答したところ想定外のリアクションだったので、僕はかなりの少数派なのかな?と思いました。

とはいっても、やってみないとよくわかりませんし、人柱になって検証するため記事にします。w

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諸経費の現実

まずはコチラの画像をみてください。軍用地の賃借料が振り込まれたときの土地明細書を一部抜粋したものです。

二枚重ねのうち上が年間賃借料、下が値上がり分の明細となっています。

地主会費の0.7%と振込手数を合わせると1%弱のコストがかかっており、諸経費振込手数料と地主会費)で軍用地料の上昇分を削っているのが分かります。(各地主会によって多少の変動あり)これは小さいようで、大きな問題です。軍用地投資の意義が根幹から揺るぎかねません。(言い過ぎかもw)

僕は株式投資などの金融商品から投資を始めたこともあって、手数料関係などに対するコスト管理には敏感です。

パパ
パパ

振込手数料に関しては、

保有する土地が小さいほど

注意が必要です。

とは言っても、自分で地主会に入るための拠出金(10万+手数料)を払って地主会員になっていますし、改めてどんなメリットがあるのかを整理しみることにしました。特に我が家のように投資目的で軍用地を購入したなら不要なコストは避けたいところです。

地主会のメリットは優秀な貸付制度

地主会に入った理由はズバリ低金利な土地連共済の貸付を受けるためでした。

土地連共済制度は保有する軍用地を担保に低金利でお金を借りられるとても優秀な制度です。実際の所、地主会費はこの借入を利用するためのコストだと思えば地主会費なんて安いもんですね。

しかし、「すでにこの貸付を利用している」又は「貸付を利用するつもりがない」なら話は別ですね。というのも、一度土地連共済の貸付を受けると返済中は追加で貸し付けは受けられません。(嘉手納町地主会は単独で貸付事業を行っているため例外です)

パパ
パパ

地主会員だけど、貸し付けも利用しないし、地主会にも興味がない、

実際にそんな方もおられます。(ノД`)オカアサン…

話を戻しまして、我が家の場合を例にして具体的に説明します。

2018年に始めてキャンプハンセンの土地を購入して金武町地主会会員になりました。一部自己資金+土地連の共済貸付(金利0.95%)を利用しています。(購入までの流れは過去記事に載せています。)

それから、2019年に嘉手納飛行場(北谷町地番)を購入、前回同様に一部自己資金を投入、今度は金融機関の貸付(金利1.9%)を利用しました。

繰返しますが、一度土地共済の貸付を利用すると、その借入分を全額返済するまでは土地連共済の貸付ができません。それなら、あえて他の地主会の会員でなくてもいいんじゃない?と思っちゃったわけです。

防衛局に問い合わせてみた。

疑問を抱えたまま生活するのは身体に悪いので、軍用地料を管轄している沖縄防衛局に問い合わせしてみました。※表記の都合上、一問一答形式でまとめています。

Q 地主会を通さないで防衛局から直接賃借料を受け取りたいのですが。

A 可能です、所定の書式に記入・押印して提出してください。

Q 地主会に入る場合と入らない場合で、考えられるデメリットはありますか。

A 地主会には会員分を一括で賃借料を支払います。ですので、直接防衛局と契約する人に比べると地主会員の方が早く賃借料を受けとることになります。

Q 手続きの流れを教えて下さい。

A 所定の様式に記入・押印が必要です。郵送での対応も可能ですよ。

Q 賃借料を受け取る際に振込手数料はかかりますか。

A 振込手数料はかかりません。

防衛局の職員の回答をまとめると以下の4点です。

  • 個人が直接防衛局と契約するのは変わったことではない。
  • 借地料の振込は年に1回9月ごろで地主会員より遅い。(地主会員は7月ごろ)
  • 所定の様式に必要事項を記入して提出するだけ。(郵送可能)
  • 軍用地料の振込に手数用はかからない。

個人的には最後の振込手数料がかからないというのが決定打になり、直接防衛局と契約してみることにしました。↓の写真にある赤枠部分の費用が浮きます。

計算すれば分かりますが、上の写真の場合で例えると、約1%のコストカットです。

※賃借料が多ければ割コストの割合が下がるので問題ないかもしれません。また、地主会によってはそもそも地主会費が安いところや、振手数料がかからないところもあります。

パパ
パパ

長期目線で運用するからこそ

細かいコストは押さえていきたいですね。

防衛局への提出書類

コチラが防衛局から送付されてきたものです。

地区ごとに担当が分かれているようなので、「○○基地の賃借料の件で」と伝えればOKです。郵送で対応したいと申し出れば上の書類が郵送されてきます。必要事項の記入と押印して返送しましょう。

実際に賃借料を受け取ったわけではないので、どのようなデメリットが出てくるのか分かりません。賃借料が振り込まれるころにまた記事にしたいと思います。

おまけ

さて、ここまではあまり共感されなかった記事かもしれませんw

ですので、ここまで読んでいただいた方にオマケです。オマケとは言っても目新しいことではありませんが。。。僕はツイッターのフォロワーさんに教えていただきました。

土地共済の借り入れを使うと完済するまで追加で融資を受けることはできないと書きましたが、例外があるんです。

土地共済は沖縄県内の地主会が参画しているのですが、嘉手納町地主会だけは加入していません。(その理由はよく分かりません)ですので、嘉手納町の地主会では独自の共済制度があるんです。

つまり、嘉手納町地番以外の軍用地で土地共済を使った投資(金利0.95%)、さらに嘉手納町地主会の共済を使った軍用地投資も使えるので同時並行可能というわけです(金利1.675% )。 どちらも金融機関の金利よりは安いと思います。 いずれも 2020年1月現在 の金利です。

まとめ

平均して年間1%の上昇する軍用地投資、土地連共済を上手く利用すれば、時間を武器に極めてローリスクで資産を増やすことができます。

ただし、我が家のように小さい軍用地を持っている人は諸経費に対する注意が必要ですね。小さい軍用地では、収入に対してどうしても手数料などコスト比率が大きくなり、軍用地投資本来の良さが減少してしまいます。

今回の我が家のケースでは、すでに土地共済の貸付を利用していて、投資拡大のために2筆目を購入した場合、特に2か所目の地主会に求めるものはありませんでしたので見送りました。

情報が少なく不透明なことが多い軍用地投資について少しでも分かりやすく情報提供できればなと思っています。

※地主会費や諸経費は個人差がありますので、記事に出てきた数字は参考程度に各自ご確認お願いしますね。

コメント

  1. 中平勇斗 より:

    コメント失礼します。
    東海地方で消防士をやっているものです。
    最近結婚し、奥さんとブログを始めようと思い調べていたところこちらのブログに出会いました。
    楽しく拝見させていただいています。
    そこでご質問ですが、こちらのブログはどちらのサイトで運営していますか?
    また収益の方はあるのですか?
    もし、よかったら教えていただきたいです。

    • メッセージありがとうございます、同業の方からメッセージ嬉しいです

      このブログはワードプレスを使っていますよ。更に詳しくはツイッターのDMで連絡いただけますでしょうか?よろしくお願いします

  2. 鈴木 より:

    令和2年と書いてありますが、毎年防衛局との書類のやり取りが必要なのでしょうか?

    • 鈴木さん、初めまして(‘ω’)

      毎年書類のやり取りが必要になります(^^;

      書類の記載要領は面倒ではありませんが、
      軍用地料の振込が遅いのがネックです。

      地主会に加入していれば7月末ごろ、
      個人は9月ごろに入金されますよ。