コロナパニックで世界が混乱をきたしていますね。株などの金融商品が暴落する中、不動産相場も天井を打った気がしています。個人的にはオリンピックも厳しいのではないかと悲観モードです。
そんな中、不動産投資の中で極めてローリスクな軍用地が輝いて見えます、この混乱の中ではリターンが低いことへの不満より、ディフェンス力の高さが物を言いますね。
さて、少し前に地主会から会報が届いていました。
内容は令和２年度の賃貸料予算案についてでした。
毎年この時期に送付されるものなんですが、ふと気になったことがあったので掘り下げて記事にしてみたいと思います。
それではいってみましょう！
その前に 土地連や地主会について整理しておきましょう。
軍用地主のほとんどがお世話になっている地主会、その地主会の一番上位に沖縄県軍用地等地主会連合会いわゆる”土地連”があります。
さて、軍用地の賃貸料がどのように決定されているのかご存知でしょうか？
土地連の重要な役目として、賃貸料の交渉があります。
ざっくり流れを説明します。
土地連は国に適正な賃貸料の支払いを求めているのですが、その大義名分として主に以下の２点をあげています。
- 沖縄県の地価上昇に伴う軍用地料の上昇
- 基地負担の軽減
「沖縄県の地価が上昇したから同様に軍用地料も上げてください。」というのは分かりやすい理由ですよね。
右肩上がりを続ける賃貸料ですが、沖縄の地価も同様に上昇してきたのでしょうか？
沖縄が日本復帰後の基準地価推移（那覇市）と軍用地料の関係を比較してみましょう。
この２つのグラフを比較すると
あまり相関関係がありませんね。
沖縄県（那覇）の基準地価変動率推移 （年）と 米軍基地賃貸料の推移 （年度）で比較期間が若干違っていたりと材料としては難ありですが、基準地価に比べると軍用地賃貸料がいかに右肩上がりなのが分かりますね。
これをみれば軍用地賃貸料の上昇は、基準地価の変動に準じているのではなく、沖縄の基地負担軽減によるものが大きいと推測できますね。
土地連会報をもとに直近の上昇率をまとめてみました。 時間かかりましたよｗ
| 土地連の要望（前年度比） | 防衛局提示（前年度比） | 再交渉→防衛局回答 | 最終決定 | |
| 2015年 | 4.4％増 | 1.1％増 | 1.25％＋α増 | 1.35％増 |
| 2016年 | 4.4％増 | 1.05％増 | 1.1％＋ α増 | 1.23％増 |
| 2017年 | 4.3％増 | 1.0％増 | 1.0％ ＋ α増 | 1.1％増 |
| 2018年 | 7.4％増 | 0.8％増 | 0.8％増 ＋ α増 | 1％増 |
| 2019年 | 2.3％増 | 0.8％増 | 0.8％増 ＋ α増 | 1％増 |
今回の記事で一番言いたいことがこの表に詰まっています。
この推移をみて考え方が変わった方も多いのではないでしょうか。
毎年安定して１％の上昇と讃えられる軍用地ですが、「１％も上昇している」と捉えるか「１％しか上昇しなくなった」と考えるか判断が分かれそうです。
今後はどうなるんでしょうか。
個人的には国も財政を考慮して微減が続くと推測しています。
土地連は、以前から地域間格差の是正（南北の基地の土地単価の差）を訴えてきました。
嘉手納基地以南の返還に伴う機能移設・移転によって、いずれ大幅に国の支出する賃貸料が削減されます。また、返還されない基地については、当然負担が増えますから今後軍用地料の上昇が見込めるかもしれませんね。
購入すれば特にやることがない軍用地投資なのですが、取り巻く背景はしっかり注視しておいた方がいいと思っています。
気が早いですが、来年の賃貸料がどうなるのか気になっています。
こんな記事も書いていますよ。
ディフェンス力が極めて高い軍用地投資を購入した経緯を書いています。
他にも土地から不動産投資までの経緯についても記事にしてます。
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