先日ツイッター上で、某マリーナ付近の軍用地が海上にある（海没地というらしい。）という事実を知りました。
めったに目にすることがない海没地や、海没と思われる土地、軍用地の中でも珍しく新鮮だったので記事にしてみました。
海上に番号が振られてますよね、信じられません。ｗ
戦後は、ここには土地があったのでしょう。それが紆余曲折を経てこのような状態になったのだ推察されます。
意外と知られているようで、たとえ現況がどうであれ、通常の軍用地と同じく国が借り上げており、地主は借地料を受け取っているらしいです。僕は知りませんでした。( ;∀;)
面白いですよね(‘ω’)
ツイッターを覗きながらふと思い出したんですが、僕の祖父が保有していた軍用地も砂浜だったような。。。
先に述べましたが、現況がどうであれ、国から借地料は支払われます。
しかし、長期保有が基本の軍用地投資、砂浜はいずれ浸食や海面上昇で消えていくのはほぼ間違いありません。
そうなったらどうなるんだろう？
ちょっと前にツイッターで話題になってた海沿いの軍用地。
— P副隊長@生きてるだけで丸儲け (@koumuintoushika) June 16, 2020
砂浜の侵食でどうなるのか？同じ事例があるのか？担当部局に問い合わせてみた。
回答もらったらシェアしますね！ pic.twitter.com/Nu53TWRblZ
地料は？
返還後の対応は？
そんな疑問を解決すべく、
軍用地を管轄している沖縄防衛局に問い合わせてみました。
今回質問した内容は以下の３点です。
- 賃貸契約中の土地が水面下に沈んだ場合の取扱い。
- 水面下に沈んだ軍用地の返還後の取扱い。
- 上記1.2に関して同様の事例があるかどうか。
問い合わせ日時は、2020年６月16日午後２時ごろ電話で行いました。
もしもし📞
軍用地についてご教授願います。
担当者さんは若い女性の方で丁寧に用件を聞いたあとに、折り返し連絡してくれることに。
それから数時間後電話が鳴りました。
もしもし、
先ほどお問い合わせのあった件ですが。
賃貸契約中の土地が水面下に沈んだ場合
Ｑ,賃貸契約中の土地が水面下に沈んだ場合の取扱いはどうなるのか？
Ａ,契約している軍用地は、現況がどうであろうと、現況がどうなろうと、基地が返還されるまで契約書どおり地料が支払われます。
これは言われてみると納得ですよね。
水面下に沈んだ軍用地の返還後の取扱い
Ｑ,水面下に沈んだ軍用地、返還後の取扱いはどうなる？
A,水面下に沈んだ軍用地は返還が決まった場合に、現況を調査した後、現況回復のための費用を補償します。
え！？
これは意外です。
これは裏を取りたいを思ったので、根拠を訪ねました。
根拠は契約書の
第15条です。
我々地主と防衛局が締結している契約書なんですが、家中を探しても出てきません。
というのも、地主会が一括して防衛局と契約を結んでいるので一個人が契約書を保有していなくて当然なんですね。
早速地主会に電話して「契約書を見せて欲しい」と伝えたのですが、「契約書は一個人地主だけではなく、地主会全員のものなので個別に公開しない。」との回答。
「どうしても確認したいなら開示請求を行ってください。」とのことでした。ただし、黒塗りになる可能性があるとのこと。笑
僕も公務員の端くれで、事務方経験もあるので、開示請求が面倒うなのが痛いほどわかります。地主会の職員もできればやりたくないでしょう。裏方の事情はよくわかりますので、開示請求は最終手段として保留に。
何とか自分で解決できないものかと、あらゆるキーワードでググっているうちに、いつか関連法規にヒントを見つけました。
これらを元に契約書を作られているはずです。
大事な所を太字にしています。
駐留軍ノ用ニ供スル土地等ノ損失補償等要綱 昭和前半期閣議決定等凡例
第1章 総則
（目的）
第1条 コノ要綱ハ、日本国トアメリカ合衆国トノ間ノ安全保障条約第3条ニ基ク行政協定オヨビ日本国トアメリカ合衆国トノ間ノ相互協力及ビ安全保障条約第六条ニ基ヅク施設及ビ区域並ビニ日本国ニオケル合衆国軍隊ノ地位ニ関スル協定ノ実施ニ伴イ土地等ヲアメリカ合衆国軍隊（以下「駐留軍」トイウ。）ノ用ニ供スルコトニヨリ生ズル賃借料、買収価額オヨビ損失ノ補償額ナラビニ駐留軍ノ用ニ供シナクナツタ土地等ノ返還ニ伴ウ損失ノ補償僕額オヨビ利得ノ納付額ノ算定基準ニツイテ定メルコトヲ目的トスル。
（評価ノ時期オヨビ価格）
第3条 コノ要綱ニヨル土地等ノ使用等ニ伴ウ賃借料、買収価格マタハ損失補償額ハ、賃借ニヨルモノニアツテハ使用開始時ノ時マタハ契約更改ノ時、買収ニヨルモノニアツテハ買収ノ時、使用中ノ中間補償、測量、調査等オヨビ使用ノ廃止マタハ変更ニヨルモノニアツテハソノ損失発生ノ時ノ価格ニヨリ算定スル。
2 使用サレタ土地等ノ形質変更ニヨル損失補償額オヨビ建物ノ形質変更ニヨル利得納付額ハ、ソノ土地等ノ返還ノ時ノ価格ニヨリ算定スル。
3 価格ニツイテ地代家賃統制令ソノ他法令ニ定メノアルモノニツイテハ、ソノ法令ノ定メル額ノ範囲内ノ価格ニヨル。
4 コノ要綱ニヨツテ算定シタ土地等ノ賃借料マタハ買収価格ハ、前項ニヨルモノヲ除キ、ソノ土地等オヨビ近傍類似ノ土地等ノ地代、家賃、売買価額等ヲ考慮シテ適正ニ補正シナケレバナラナイ。
駐留軍の用に供する土地等の賃借等の処理に関する訓令
改正 平成２８年３月３１日省訓第３６号
令和 元年５月３１日省訓第 ５号
第２節 使用による損失の補償
（土地等の賃（転）借料）
第１２条 地方防衛局長等は、土地等の使用の対価として、その土地等及び近傍類似の土地等の地代、家賃等を考慮して要綱及び評価基準により算定した賃（転）
借料を支払わなければならない。
（残存財産の損失の補償）
第１３条 地方防衛局長等は、同一の所有者に属する一団の土地等の一部を使用することによって、残存財産の価格が減じ、その他残存財産に関して損失が生じた
ときは、所有者又は関係人の請求により、その損失を補償しなければならない。（残存財産の工事費用の補償）
第１４条 地方防衛局長等は、同一の所有者に属する一団の土地等の一部を使用することによって、残存財産に通路、溝、垣、さくその他の工作物の新築、改築、
増築若しくは修繕又は盛土若しくは切土をする必要があると認めるときは、所有者又は関係人の請求により、これに要する費用を補償しなければならない。第４節 貸付解除による損失の補償
（貸付解除による損失の補償）
第２０条 地方防衛局長等は、貸付解除により損失が生じたときは、当該国有財産の上に権利を有する者の請求により、その損失を補償しなければならない。
ここまで読めば
契約書の第15条の内容は見えてきた気がします。
開示請求しなくて済みました。
同様の事例がある？
Ｑ，同様の事例はあったのでしょうか？
Ａ，過去に事例があります。
海に沈んだ土地（海没地）に対して、軍用地の賃借料が支払われているのは前述しましたが、その海没地が返還された際に、現状回復の費用を負担した事例はあるとの回答でした。
海没地へ投資するのはリスクか？
それでは、海没地への投資のメリットデメリットを考えてみたいと思います。
平坦な土地に比べてやはり売買価格も安い傾向にあるようです。
軍用地料は他の場所と変わらず支払われるし、返還後も現状回復の費用が支払われる。一方で、万が一の返還後は土地の使用目途がない。
市町村の行う先行買取でも海没地は対象外です。（跡地利用できないのであたりまえですね）
下の図は浦添市が行っている例です。
市町村に売却した場合、譲渡所得は5000万円の特別控除になります。この控除を受けられないのは痛いですが、市町村ではなく国に売却することも可能できますから過度に心配することもないのでしょうか。（これは裏とってません。）
あとは個人の投資戦略によるでしょう。
めったに目にすることがない海没地や海没と思われる土地、あまりにも珍しいので売り物件として目にすることはないかもしれません。
しかし、軍用地投資家の端くれとして情報としては持っておきたいですね。
以上、僕の偏見でまとめた記事でした。
皆さんの成功を祈っています(｀･ω･´)ゞ
これまでの軍用地投資の経緯を書いています。
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