久しぶりに不動産投資の記事です。
久しぶり過ぎるのでこれまでの時系列をおさらいしておきましょう。
| 内容 | 記事 | |
| 2019年８月 | 父親が放置していた土地の活用方法を考える。 | 親の土地相続することになった。 |
| 2019年10月 | 相続する土地の隣地を購入する。 | 隣地を買取りました。 |
| 2019年10月 | ２筆の最適な使い方を模索し始めます。 | 税理士さんに相談してみた。 |
| 2019年12月 | 素人が色んな可能性を検討しました。 | 最終案が出そろいました。 |
| 2019年12月 | 父親の土地、自分で整地してみました。 | 己の行動力と労働力をフル活用 |
| 2020年１月 | とりあえず、貸駐車場にすることに。 | 貸駐車場の準備ができました。 |
| 2020年10月 | 融資を受けるところが決まった。 |
土地活用の検討を始めてから約１年が過ぎようとしています、準備期間が長いですね！ｗ
「不動産投資は不労所得ではない。」と言われるのが良く分かります。
さて、当初からリスクを背負うなら高利回りを目指す！と宣言してきました。
当時のツイートを元に振り返ってみましょう！
適正なリスク！
適正なリターン！！
不動産投資の定番、新築アパート（RC）の見積がコチラです。
リスクの割にリターンが少なすぎるｗ
新築アパートの話し聞いてきました。結果→辛すぎ(^^;)
こんなんじゃお金出せない😅
・今日のまとめ
担当者：銀行に預けて置くよりは…
僕：実質利回り5%は目指したい…
担当者：今は無理、建築単価や輸送費が$#@℃®£=&€¢
僕：別パターンで検討させて下さい。
つづく pic.twitter.com/SqFxPraZV0 — P副隊長@ハブマン特殊清掃係 (@koumuintoushika) October 7, 2019
お次は鉄骨造の戸建ての見積がコチラ。
おはようございます🥳
長く待たされた戸建賃貸（鉄骨造）の収支計算見ています。
実質利回りで1.7%というアメリカ10年国債とほぼ同じです。（こんなものなの？）
やっぱり自分が楽しようとすれば業者さんに費用持っていかれるわけで、自分で行動するのみですね🔥
今日も頑張りましょう∠(｀・ω・´) pic.twitter.com/5OAeWAjYbT — P副隊長@生きてるだけで丸儲け (@koumuintoushika) January 23, 2020
出回っている投資で美味いものは無いってのが分かり始めました。ｗ
自分の頭で考えない限り、これくらいの利回りしか得られないんですね。
業者さん売って建ててしまえば終了ですが、僕は40年も返済し続けるので慎重になります。
向こうからくる話にいい案件があるわけもなく、色々と手間もかかることが分かり始めて、実質利回り１０％は欲しいなと思うようになりました。
午前中は不動産の設計の打合せでした。
— P副隊長@ハブマン特殊清掃係 (@koumuintoushika) March 11, 2020
知恵を絞って今の時代に新築利回り10%目指してます。
地域にあったニーズを掴めそうです。
不動産は地場産業ですね。（セリフパクリ😅）
お金稼ぐって
そんな簡単に行きませんね。
それから貸駐車場として、ゆるーく賃貸しながら、色々な可能性を検討して今回の計画に行き付きました。
概要
ざっくりですが、計画している不動産投資の概要です。
昨年購入した約５０坪の土地に約２９坪の鉄骨造の建物を建て、近所の事業所へ賃貸するというものです。
いわゆるテナント賃貸ですね。
失敗した時のことを考えて、隣接する父親の土地に建物が越境しないよう設計してもらいました。
度重なる打ち合わせを経て、先日建築工事の契約をしました。
総工費2,000万円で見積もり、家賃は月１５万円、フルローンで実質利回り９％台です。
※完成までに1％内の誤差は出るかもしれません。
客付けが上手く進みそうだったので実施に踏み切りましたが、借主の事業所さんと賃貸借契約するまで気が抜けません。
借主さんとは10回以上会って計画を詰めてきたので、多少は安心していますが…
出口戦略
この計画が失敗したらどうするか。
ここまで考えておくのが大事で、失敗しても家族が路頭に迷わないようにしないといけません。
土地と建物を担保に入れていますから、万が一の際は土地建物を手放します。
もちろん売却は最後の切り札ですが、借主の退去に備えて、老人福祉施設としても使えるように設備対応もしていますし（駐車場あり、立地も悪くない？）その他に賃貸先事業所への売却、両親の事業の移設先、我が家の事業の移設先など、あらゆるパターンを考えています。
逆に、この計画が上手くいった場合ですが、10年くらいインカムゲインを得て、収益物件として売却するのが理想かなと思っています。
ただ、上手くいかないのが投資ですから、今後どうなってもいいようにはしておきますｗ
反省と教訓
現時点で最適と思える内容に進めたつもりですが、これがベストではないと思います。
ただ、当初考えていたアパートや戸建ての賃貸を選択しなくてよかったと心から思ってます。
営業マンは自社の利益を上げるのが仕事なので、仕方ないとは思いますが、近所で僕と同業者のアパート建築されているのを見て、何とも言えない気持ちになります。ｗ
視野を広くして、あらゆる選択肢を持っておくことが大切だなと思った次第です。
実質利回りを上げる方法として、法人を設立したことも一役買っています。※次回記事にする予定です。
ただ、融資は苦労しました！
融資の話も長くなるので別記事にしたいと思います。
投資始めたからと言っていきなりお金持ちになれるはずはないです。
始めは小さくコツコツ積み上げるしかないです。その１歩を踏み出せたことに意味がありますね。
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