軍用地投資って本当にやることがなくネタ切れしやすいのですが、思いもよらなかった案件があったので記事にしてみます。
結論から書いておくと、市場価格の半額で物件が買えちゃったよ！という記事です。
それでは行ってみましょう。
※2021年末に書き始めた記事ですｗ
軍用地はオワコン？
すっかりブームが過ぎた感じの軍用地投資。
僕も富裕層に到達するまで買うことないだろうと思っていました。
その理由は、僕みたいな一般的な世帯で、利回り1~２パーセントの投資に軍資金を回すのは非効率だと考えるようになったからです。
軍用地投資って知れば知るほど、お金持ちの超安定投資って感じですよね。
うちはまだアッパーマス層なので、
資産を安定運用するステージではありません( ;∀;)
出典：野村総合研究所
さて、我が家では株式投資と不動産投資の日本柱で資産運用を行ってきました。
株式投資で失敗しても毎月家賃が振り込まれる不動産があれば食いっぱぐれることはありません。
しかし、安定性の高い不動産（軍用地投資など）では、株式投資のような爆発的な資産増の恩恵を受けられません。
どちらが良いという答えはありませんが、僕の運用方針としてこのようなポートフォリオになっていました。
理想の比率は 株式投資と不動産が１：１の割合を目指していましたが、2020頃から不動産の割合が大きくなっています。
とくに2021年を迎えるあたりから株式投資の資金を引き揚げて現金化を進めていました。
2021年1月末の資産割合はこんな感じになっています。
不動産の割合が大きくなっているのおが分かりますね。
不動産はインフレ対策になるか
日本は長年デフレが続いてきましたが、これからは海外ようなインフレが襲ってくると踏んでいるので、マイホームを含めて不動産の比重を高めたいと思っていた矢先、軍用地売買のお話しを頂きました。
売主さんは祖父母の近所に住む方（血縁関係なし）です。
小さいころはよく祖父母の家に行って農業の手伝いをしていたこともあり、良く知っている農家さんです。
今では祖父母も亡くなり、売主さんも8０代。相続する子供もいません。
いやー、時が経ちましたね。
売却の件は売り主さんの親族等には内緒にしてほしいということで、母親に内内で打診があったようで僕に話が回ってきました。
野生の軍用地の話聞きに来たら地主さんの猫に好かれました。
ということは… pic.twitter.com/E9Vb3YWzyE — P副隊長@ハブマン (@motetagariya) March 30, 2021
上で言う野生の軍用地とは、売買に業者が入っていない軍用地のことです。（スラング的なやつですね）
物件情報
・キャンプハンセン
・年間の軍用地料 約１５万円 × 2筆
好きなもの買っていいよと言われました。
（さすが大地主さんです）
いくらなら買いか
打診があった時点で「買います！」と即答したものの、現実的には売値しだいですよね。
それと、立地がどこで、どんな場所なのかも知りたいところです。
正直、巷の倍率なら買う理由がないので、自分の中で買値の線引きをしました。
まずは市場の売買価格を確認しました。
※売りの打診があった時点のデータなので、現状はどうなってるか分かりません。
左が５３倍、右が５２倍でした。
山の中の方は４５倍の物件もありますね。
減額交渉などを考慮したキャンプハンセンの売買価格は、現実的には安いもので40倍くらい（場所次第）という感じでしょうね。
自分のポケットマネーを使わずに、銀行借入れだけで買える金額にしました。
調査の結果、銀行の評価担保が地料の30倍だったので、30倍で交渉することに。
（例） 年間の地料が30万、50万の場合
30万×３０＝900万円
50万×３０＝1500万円
売買金額の算出
交渉の結果
今回売って頂ける土地が２筆あり、どちらも地料が15万くらいでした。
2筆の合計地料が３０万円×３０倍で９００万円です。
正直なところ、銀行から借入れで買うとしても、９００万も出費するのに抵抗を感じながらいざ交渉へ。
坪〇万円（地料の２６倍）でどうかしら。
買いますっ！！！！
交渉に持ち込む必要のない、予想外（いい意味で）の金額に即答しましたｗ
地料30万×26倍 約780万円です。
転売はしませんが、万が一のことがあっても絶対に損しない金額です。
利回り計算してみると、、、
通常の軍用地投資の利回りが1~2％なのに対して、今回の案件は利回り3.8％の微増ですｗ。
軍用地ローンの金利が１％くらいなので差引くと。。。
既に2筆保有しているし、軍用地コレクターでもないので、２筆のうち1筆は弟に譲ることにしました。不動産投資への興味が薄い弟に興味を持ってもらおうという作戦ですｗ
僕が購入した物件はこちら↓
一見森の中ですが、大きな勾配等もなく地形も問題なさそうです。
地形の調べ方について詳しい記事はコチラを参照↓
結局、自分の物件は現金で買いました。
契約書は司法書士さんからいただいたテンプレを使って作成しました。
300万円弱の出費なり。
まとめ
知人から市場価格の約半値で軍用地を買うことができましたが、それでも利回りが約４％とローリスクローリターンを改めて感じる案件でした。
もちろん、売主の〇〇さんには大いに感謝しています。
この土地を糧に次の投資へステップアップさせて頂きたいと思います。
安く買うための再現性が低く、がっかりしたかもしれませんが、日ごろから徳を積むよう生きようと改めて思った案件でした。
少子高齢化の時代なので、このような話は水面下では沢山あると思われますし、考えようによっては今の若い世代はチャンスなのかもしれませんね。
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