注目の不動産投資 軍用地投資やってみた。その2~軍用地購入まで~

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軍用地投資やってみた。その2
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軍用地購入までの準備

軍用地を買いたい!と思った私でしたが、全くの無知だったため直接専門家に聞いてみることにしました。

沖縄の軍用地専門の不動産会社| 開南コーポレーション

CMでお馴染み新垣社長の開南コーポレーション

同社は軍用地専門で40年の実績があるようです。

私たちの強み

ウソはつかない。だから初心者でも安心です。

「ウソはつかないなんて当たり前のことですよね?」と、思われる方も多いと思いますが、実はこれがとても大切なことなのです。というのも、実際に、他の不動産会社にて取引をされた、軍用地売買が初めてというお客様から、後日当社へ電話があり、「最初と話が違うので心配です・・・」とか「追加でお金を請求されたのですが・・・」といったご相談を受けるケースが少なくないからです。

当社の場合、お客様にご負担いただく費用について、すべて事前に説明するよう徹底しておりますので、上述のようなトラブルは起きません。また、軍用地売買が初めての方にもご理解いただけるよう、お客様のペースで分かりやすくていねいにご説明いたしますのでご安心ください。

というわけで、

軍用地はおろか、不動産投資初心者の私は、
軍用地投資本を熟読してから、 恐る恐る店舗を訪れてみました。


お金持ちはこっそり始めている 本当は教えたくない!「軍用地投資」入門【電子書籍】[ 里中一人 ]
パパ
パパ

僕にとって初めての不動産投資…

緊張しましたね…

入ってみるとCMで有名な新垣社長は不在で、私の対応をしてくれたのは50代の女性のスタッフでした。

パパ
パパ

全くの素人ですが、軍用地投資について興味があります。

と話すと、軍用地の成り立ちから現状まで丁寧に教えてくれてアドバイスもいただきました。

今は5月で軍用地の案件が少ない時期です。当社で取り扱っている案件はすべて取引中です。軍用地はとても人気がありますが、焦らずに、次の項目を意識しておくいいですよ。

担当してくれた女性スタッフの話をまとめると、

  • 軍用地の新規案件は8月前後が一番多い
  • いい案件はメルマガに登録して速断する以外チャンスはない
  • 初心者は基地返還リスクの少ない嘉手納基地以北の案件を狙った方がいい
  • 自衛隊基地より米軍基地の方がいい
  • 購入の際には銀行の軍用地ローンを使って、土地共済へ借り換えするのが王道

当日聞いたことは軍用地投資本の内容とほとんど同内容だったので安心でした。

帰宅後に同社スタッフのアドバイスを元に、県内で軍用地を取り扱っている不動産会社のメルマガを登録してみました。

軍用地購入のための情報収集 

さっそく軍用地購入に向けて本格的に情報収集を開始しました。軍用地投資は、その特殊性からインターネット検索しても情報が少なく不便に感じました。

新聞広告

沖縄で育った私の軍用地の定番広告といえば、新聞広告です。

県内の2紙で、主に火曜・水曜・木曜日に不動産広告のキャンペーンをやっており、そこに軍用地売買の広告が並びます。

パパ
パパ

国から軍用地主への借地料が振り込まれる8月以降は新規案件の広告が増えている印象です。

軍用地売買広告(沖縄タイムス)

しかし個人的には、以下の2つの理由から、新聞広告は個人的におすすめできません。

  • 相手の詳細が分からず怖い(特に個人とのやりとり)
  • 新聞に出た頃には遅い

売主がどのような相手か分からない場合注意が必要です。素人は非常に不利な条件で契約させられる可能性があります。また、ネット社会で瞬時に情報収集ができる時代に紙媒体(新聞)は時代遅れです。新聞広告は鮮度が低くさらに、広告の文字数が少なく詳細が分からないというデメリットがあります。

メルマガ登録

軍用地の新規案件を探す際の王道はやはりメルマガでしょう。登録しておけば、新規案件の公開と同時にメールが届きます。積極的に活用しましょう。

パパ
パパ

僕は3社登録してみました。

メルマガに登録しても通常の不動産とは違い頻繁にメールは来ません。

軍用地案件は超人気なので、よい案件は公開されることなく軍用地投資家のプロの間で売買されている模様です。これは、一般的な不動産投資も同じですよね。

パパ
パパ

現実は受け入れましょう(≧ヘ≦ )ッ!!

メルマガに登録するとこんな感じのメールが届きます。

○○ 様
本日、新しく公開されたばかりの
軍用地をご案内させていただきます。
気になる物件がございましたら、
各物件ページよりお気軽にお問合わせください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
★ 新着物件情報 ★
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▼航空自衛隊・那覇基地
価格:24,832,024円/借地料:443,429円
物件の詳細はこちらからご確認いただけます。
http://○△

――――――――――――――――――――――――――
▼嘉手納弾薬庫
価格:65,209,680円/借地料:1,387,440円
物件の詳細はこちらからご確認いただけます。
http://○△

メルマガに登録すれば安心と思ったあなた、これではだけでは優良案件は買えません。

本当に大変なのはココからで、

実際にメール受信してからは、仮予約するまで早電話勝負です。

人気の案件なら、 メール受信から30分も過ぎると、間違いなく仮予約されてしまっています。

パパ
パパ

僕は何回やってもダメ(仮予約済み)でした。

不動産屋さんに直接問い合わせる

時間に余裕のある方はこの方法が一番おすすめです。電話でも直接店舗に出向いてもいいと思います。直接問い合わせることで、一般に公開する前の案件に遭遇する確率が高まりますよ。担当者としても、わざわざ公開する手間が省けるわけです。

僕はこの方法で契約することができました。

パパ
パパ

メルマガで見ました、○○の案件の購入希望です。

すいません、

仮予約が入っております。

パパ
パパ

他に扱っている軍用地の案件はありませんか?

新規案件公開から購入までのポイント

軍用地投資を購入する上で大事なことは、自分が狙っている場所・予算を決めておくことです。先に述べたように、新規案件が公開されてから検討している時間の余裕はありません。

これは軍用地投資に限ったことではなく、投資全般に言えることですね。

軍用地購入時の確認項目はコレ

軍用地を購入するためのポイントを二つ(場所と予算)書きました。

その二つの条件にヒットすれば次に確認するのは以下の3点です。

  • 航空写真
  • 登記簿謄本
  • 土地貸借料算定調書

当然ですが、軍用地はフェンスで覆われており、現地確認にはできませんので航空写真をみるしは方法はありません。

嘉手納基地(赤いポイントの場所が売買箇所)
伊江島飛行場

いかがでしょうか??

ママ
ママ

よくわかんない。笑

パパ
パパ

ですよね~

その他の情報源には
「土地借地料算定調書」「登記簿謄本」「公図」「地積測量図」 などがありますが、すべて書類上のチェックだけになります。

しっかりした売り主であれば全て提示してくれるはずです。

難しい書類の名前が並びますがポイントは

売り主の提示している場所・面積の整合性がとれているのか確認しましょう。

通常の不動産投資では、立地、環境、土地、外観、道路など確認事項は多岐にわたりますが軍用地投資にはそのような煩わしさがありません。

購入する軍用地が返還後に利用価値があるのか想像(妄想)したり、土地の凹凸を調べることぐらいは可能かもしれませんが、返還も決まっていない土地の調査に労力をかける時間はありません。

パパ
パパ

嘉手納基地より北の軍用地で1,000万円以内

という条件を2つだけ設定していました。(σ・ω・)σYO!

地目と借地料日割りは必ず確認しておこう。

実際に購入した軍用地の広告

地目


ちもく
【地目】

土地の現状・使用目的などによってその種類を示す分類名。

google

地目は固定資産にも関係してきますし、購入後に地目変更があった場合に夢があります。

特徴として、 宅地は返還後の利用価値が見込めるからか軍用地自体のの売買価格が高くなる傾向があるようです。 (個人的な予想です。)

公用地用の評価倍率表 平成30年分http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h30/okinawa/okinawa/others/l110500.htm
パパ
パパ

地目って意外と細かく分類されていますよ。

年間借地料

省略して地料と言ったりします。

借地単価に土地面積を乗じた(かけた)ものが年間の借地料(買主の収入)です。

例えば、1m2あたり1,000円の借地単価で、50m2の面積がある場合には、年間借地料(収入)は、1000×50=50,000円となります。

軍用地売買の際、通常は年間借地料を契約日で日割り計算した額を受け取ることができます。ブラック業者(個人間の売買は特に注意)にあたると、この日割り分を渡さなかったりすることがあるので注意が必要です。

借地料日割清算の記載がある場合

倍率

ところで軍用地料にセットで表記されている倍率とは、

軍用地の場所によって変化する値ことで、

ママ
ママ

何それ?

曖昧すぎでしょ(-ω- ?)

実際に不動産屋さんに聞いてみたところ、これは軍用地の需給によって不動産屋さんが忖度して決めているようです。

需要の多い軍用地投資なので倍率は年々上昇傾向にあります。それに伴って

軍用地の販売価格「年間借地料×倍率」も年々上昇傾向にあります。

まとめ

軍用地を購入するためのポイントは

  • 情報は自分で取りに行く
  • 予算と場所を決めておく

購入前の確認のポイントは

  • 場所と面積の整合性(航空写真、土地貸借料算定書、登記簿謄本などから)
  • 年間借地料が日割り計算されているか

次回は軍用地購入に係った費用・ローンの上手な活用方法などを書きます。

さらに詳しく知りたいかたは↓の軍用地投資入門を一読するといいでしょう。分かりやすくておススメの一冊です。


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