軍用地ってローリスクミドルリターンと呼ばれていますが実際はどうなのか、我が家が保有している物件で検証してみました。
米中の攻防戦が激しくなってきていますが、例え世界的な不況がきても比較的安全な軍用地投資、これまで様々なショックにも耐性を見せています。
これが軍用地借地料の推移です。
景気にほとんど左右されていないのが分かりますね。
ちなみに最近では金（ゴールド）も急激な上昇をみせており、安全資産へ富の移動が進んでいるようです。
景気耐性もある軍用地投資、ローリスクミドルリターンと呼ばれていますが、実際にはどうなのでしょうか？
2018年７月に購入した軍用地をもとに検証してみますよ。
一年間のインカムゲインは？
軍用地は国が借主になっており、そこから生まれるインカムゲインが利益を生み出します。
インカムゲインって？
インカムゲインとは、株式や債券などの資産を保有中に得られる収益のことです。
ＳＭＢＣ日興証券のホームページより
例えば、株式では配当金、債券では利子、不動産では賃貸することにより得られる家賃収入がインカムゲインに当たり、それら資産を保有し続けることで、継続的な収入を期待することができます。
ここで確認してほしいのは倍率です。
上の広告を見れば軍用地（キャンプハンセン）が４５倍で販売されたのが分かります。
※倍率４５倍というのは国から支払われる地料の４５倍の値段で売りに出されているということです。（地料198,362円×４５倍）
販売価格の8,920,000円に対して198,362円の地料が入りますので、
地料÷販売価格=0.22％
これに対して１%の金利で融資を受けているので利回りは１．２％ほんの僅かな利益になっているのが分かります。
毎年借地料が微増しているとはいえ、
利回りローリターンなのがよく分かりますね(笑)
地料は毎年値上がりしていますのでその書類を確認してみましょう。
平成30年度地料（貸借料）198,362円なのに対して、平成31年度は199,980円に０．９％上昇しました。
このように毎年地料が値上がりしているのでリターンは少しずつ上昇するのがわかりますね。つまり、現在はローリスクローリターンだけど、そのうちミドルリターンになる可能性が高いという訳です。
支出は？
当然軍用地投資では、他の収益不動産とは違い修繕管理費など発生しませんので、あえて言うなら固定資産税と金融機関に支払うローンの利子分（金利１％）くらいでしょうか。
ちなみに、この物件は固定資産税免税（税金なし）です。（免税の基準は良く分かりませんが）
別で１，４００万円で購入した軍用地は免税ではありませんが
固定資産税が約２万２千と激安に変わりありません。
一年間の含み益は？
さて、次は含み益について見てみましょう。軍用地の査定結果から現時点で値上がり益が分かります。
売却して得た利益はキャピタルゲイン、売却せずに購入価格より価値が上がったことを含み益と言います。
含み益って？
所有する不動産や証券等の価格の上昇によって生じる、会計帳簿には現れない利益。
購入価格の８９２万円を上振れした分が含み益ということになりますね。
今回タイミングよく、と〇とハウジングさんが軍用地買取キャンペーンをやっていたので見積依頼してみました。
必要事項を問い合わせフォームに入力して返信を待ちます。
〇△様
と〇とハウジング見積り結果より
と〇とハウジングです。
〇△様所有の物件
【国頭郡金武町金武〇〇番〇】
査定の結果をご報告させて頂きます。
仲介で
倍率が、50倍 価格9,990,000円
こちらの結果になります。
所有権移転登記費用等の費用に関しては、
添付ファイル（費用計算書）にて、確認くださいませ。
今回、〇△様の大切な資産物件の査定をさせていただきありがとうございました。
〇△様のご期待に合った結果には、なりましたでしょうか？
喜んでいただける結果だと嬉しいです。
また、〇△様とご縁がある事を楽しみにしております。
ご不明な点・ご質問ありましたらご連絡ください
含み益の概算金額は約１，０００，０００円、割合にして約１０％の上昇ですね。
な、なんと‼
１年で５倍も倍率が上がっていますΣ（・□・；）
| 購入時 | 買取見積結果 | |
| 倍率 | ４５倍 | ５０倍 |
| 金額 | ８，９２０，０００円 | ９，９９０，０００円 |
※今回は売却後の税金については考慮していません。不動産を購入して５年未満の売却は短期売買として高額な税金の支払いが発生しますので注意してください。
５年未満の売却だと
税金で赤字になる可能性大です。
まとめ
軍用地ってローリスクミドルリターンと呼ばれていますが実際はどうなのか、我が家が保有している物件で検証した結果です。
現時点の結論として、
- 初期のインカムゲインはローリターン、その後徐々に利回り上昇しミドルリターンに
- 物件の価格上昇でが続けば、売却によるハイリターン案件に
ということになるでしょう。
ちなみに、軍用地投資の大部分が節税効果を求めるお金もちさんです。今後も高齢化が進みことで相続増=軍用地の価格上昇は揺るがないでしょう。
