注目の不動産投資 軍用地投資やってみた。その1

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軍用地投資やってみた。その1
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私たち夫婦は、経済的自立を目指しています。
地方では公務員人気が高い職種ですが、それだけで老後まで安泰な時代ではありません。
 
 
収入源を増やすために、認められている副業不動産投資や株式投資などを最大限に活かしたいと考えていますが、人気の不動産賃貸業についてはピークを迎えていて手が出せません。
 
そこで一つの選択肢として軍用地投資をやってみたので記録しておきます。
 
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軍用地ってなに?

軍用地とは軍隊の基地に使われる土地(弾薬庫、軍港、飛行場)で、日本では自衛隊や米軍の基地に使用されてる土地のことです。

ママ
ママ

軍人用の専用ゴルフ場や専用住宅地も立派な軍用地なんですよ。

フェンスの向こう側は軍用地

沖縄の軍用地には悲しみの歴史あり

アメリカ軍基地多い沖縄では、強制・半強制的に土地を接収された経緯があります。
第二次世界大戦で日本は敗戦国になりました。1945年の第二次大戦後、日本の無条件降伏により沖縄県を日本国から切り離し、施政権下において統治し、軍事基地を建設するため、「銃剣とブルドーザー」で土地を確保していきました。これが、「軍用地」の始まりです。(土地連HPより)
 
また、米軍基地の集中する沖縄県はアジアに対する戦略上重要拠点とされ、小さい島に米軍基地が集中しており、日本の米軍基地の約70%が沖縄に集約されています。
 
ママ
ママ

分かりやすい動画も貼っておきます

桑江朝幸の雄叫び 01

沖縄の軍用地の特徴

沖縄の軍用地は強制・半強制的に接収されましたが、1973年の沖縄県本土復帰後は日本政府が日米安全保障条約に基づいて米国に軍用地を提供することになり、地主と契約を締結することになりました。

日本全体の軍用地は、国有地が約90%なのに対して、沖縄の軍用地のうち国有地は約35%にとどまっており、沖縄の軍用地の約65%が民公有地(個人や市町村など)になっているのが特徴です。

ママ
ママ

借主は日本国なので安定した収入が得られることが一つの軍用地投資人気の要因になってます。

また、軍用地が返還されることもありますが、その多くが現在も継続的に使用されており、地域の土地開発など発展を妨げてると言ってよいでしょう。

軍用地所有者の高齢化

戦後土地を接収された世代は、現在は高齢者~超高齢者がほとんどです。

私の祖父母もそうでしたが、昔の人は以外と軍用地を保有していることが多いようですね。

ママ
ママ

祖父母が軍用地を持っていたことは、

亡くなってから聞かされました。

当然相続にもお金がかかったり、相続トラブルも多いので、その際に売りに出すことが多いようです。土地の所有者が高齢ということとなどを鑑みると、しばらくは軍用地の売買案件が減少する可能性は低いです。

沖縄防衛局職員が軍用本を出版…その後処分される

2018年興味深い本が出版されました。

著者は当時現役の沖縄防衛局の職員、沖縄防衛局と言えば軍用地に関する事務を行っています。

その後、実名で軍用地投資の教科書として新刊を出版されています。(2019年7月追記)

ママ
ママ

興味があったのでリサーチをしていたらAmazonで販売されていたので即買いしました。サイコウヽ(o’∀`o)ノヤーン♪

初心者にもわかりやすい良書だったんですが、著者は上司の許可を得ずに本を出版したことによって処分されました。その後、自主退職して軍用地投資のコンサル会社を設立したようです。

詳しくは著者(仲里 圭一さん)のページを確認してみて下さい。
 
その数週間後くらいでしょうか、現役防衛局員が軍用地投資本を出版した、けしからん!という感じのニュースが駆け巡りました。
実際には、上司の許可を得ずに本を出版したことがいけなかったんですが、お金を稼ぐことに対するバッシングに感じました。
 
パパ
パパ

当日のニュース番組をみていましたが、解説者が「沖縄県民感情を考えると何とも言えないがローリスクローリターンの投資先であることは間違いない。」とおっしゃっていました。(何とも正直なコメント)

 

私が感じた軍用地特有のプレミアム

毎年、沖縄防衛局(国)と沖縄県軍用地主連合会で交渉が行われ、翌年分の借地料(実際には、借地1m2あたりの値上がり金額)が決定されます。これまでの実績として、軍用地の借地料は毎年約1%ずつ値上がりしています。

さて、ポイントはここからです。

軍用地を売る際に税金が免除になる方法があるといったらどうでしょうか。当然飛びつきますよね。

なんと、軍用地を国に売却する場合、譲渡所得税控除で 5000万円まで非課税なんです。

軍用地専門の不動産会社はこのことを積極的に口に出しません。国が買い取るようになると仕事がなくなってしまうから当然ですよね。

ママ
ママ

国は多額の出費を抑えるために軍用地を回収したいのが本音なんでしょうね。

パパ
パパ

国やは非課税で買い取りしてくれますが、買取まで時間がかかるようです。それに対して、民間の不動産屋さんは「現金買取」「迅速対応」などがメリットですね。

時間も経済的にも余裕をもって利益は最大限享受したいですよね。

ということは、軍用地は国に買い上げられていく可能性が高いです。

経済学に詳しくなくても希少性と価値の関係は知っていますよね。

軍用地が少なくなれば、希少価値が高まり、価格が下がる可能性は低いです。(価値が上がる可能性が高い)

ということで、今の日本では珍しく価格の上昇する不動産ということになります。

 
次回は実際に私たちがどのような流れで軍用地投資を行ったのかを書きたいと思います。
 

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