前回の記事から大分時間がかかってしまいましたが、無事に令和3年4月1日から賃貸開始しています。関係者の皆さんには感謝です(^^♪
簡単ではありますが、振り返ってみましょう!
振り返り
工事開始前はこんなジャングルを整地するところからのスタートでしたねw
懐かしいです。
自分で重機そ操作したのは楽しすぎましたw
度重なる打合せを経て、いざ着工です。
躯体ももシンプルなので、基礎もシンプルの極みでした。w
基礎が完成すれば、躯体は既製品なので一日で組みあがりますw
さて、工事も終盤に差し掛かりました。
大した内装工事もないのでシンプルですね。
部屋2室とトイレ以外は既製品です。
児童福祉施設として賃貸ますが、退去したときに老人福祉施設としても対応可能(福祉条例)なようにしています。バリアフリー、手すり、車いす対応のトイレなど
元々の製品の色は地味では、現場事務所にしか見えませんので塗装を施しました。w
最低でも10年くらいは綺麗に保ちたいので、屋根も全てフッ素塗料で塗装しています。

『沖縄は塩害がひどいので…』
建物周囲に水栓を複数設置しています。
適度に水で流せるようにしておきました。適度に外壁を流してくれるといいのですが。(口約束はしてありますw)
ところで、今回工事(外構と内装)を依頼した業者さんですが、とても安価で仕事を受けてくれたのですが、下請けさんの作業ペースが遅く内心イライラ、ハラハラすることがありました。
安い業者さんは仕事もそれなりなので、見極めが必要ですね。
いい勉強になりました。
資金繰り
ちょうど1年前ツイートです。
この200坪で月に2万円弱しか稼げてない不動産投資が僕です。
— P副隊長@ハブマン (@motetagariya) June 13, 2020
草刈りの労働が割に合わないので除草剤撒きます😇 pic.twitter.com/oiFOwS3XLU
以前は駐車場のみ運営で月2万円弱の利益でしたが、
今では毎月17万円ほどの収入(賃貸+駐車場)、年間200万円の利益(約120万円の利益)です。
過 去 | 現 在 | |
年 収 | 24万円 | 約200万円 |
利 益 | 約24万円 | 約120万円 |
その他の情報としては、
土地代(50坪)→276万円
総施工費→約1500万円
借り入れは、頭金なしの2000万円、金利1.97%(20年)となっております。
個人の物件を嫁さんの法人に賃貸、嫁さんの法人が借主へ転貸することで個人の所得が増えすぎないようにしてみました。弱小投資家なのに心配するようなレベルではありませんが( ;∀;)
使用した躯体

今回使用した躯体は、三協フロンテア社製のCT54J(軽量鉄骨)というタイプのユニットハウスです。
同社の躯体を採用した理由として、
- 建物の基礎がシンプル。
- 既製品なので設置費用が安い。
- 解体費用が他に比べ安い。
- 解体後も中古として使用可能(状態によっては販売可能)
失敗したときに立ち直れるように考えて、結果的に簡易的な施設になりました。
メリットデメリットあると思いますが、使い手がどれくらいの箱を望んでいるのか?を初めでヒアリングし設計に活かしたので、借主側には満足してもらえていると思います。
出口戦略
投資として始めたからには、最後(出口)をどうするかも考えておく必要があります。
10年ほど賃貸した後に売却するつもりなのですが、その際に1,000万~で売却できたらいいなと思っています。(妄想ですが)
県内の他の地域に比べて出遅れている場所なので、地価の上昇も含めて可能性はあると思ってます。w
今回の反省点
反省点も沢山あるんですが、覚えている範囲で記録しておきます。
2種類の登記
4月の賃貸開始を目標に進めてきて、引き渡しの三月中旬頃、登記の話になりました。
施行業者:ところで登記するんですよね?
P:はい、銀行で抵当権の設定もありますので。
施行業者:それなら表題登記しないとね。
P:え、何ですかそれは( ;∀;)
表題登記とは、まだ登記されていない土地や建物について、新規で行う登記のこと。
建物の場合は、「新築」した建物には登記記録がないので、完成時にどのような建物であるか、誰が所有者であるか登記する。これを「建物表題登記」という。建物を新築したら、まず最初に行わなければならない登記で、建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積、所有者の住所・氏名などを登録する。なお、申請義務があるのは建物表題登記だけだが、その建物の所有権を他人(第三者)に主張するためには所有権の保存登記をしなければならず、また、銀行から融資を受ける際には抵当権設定登記を行うが、これに先立ち保存登記をしておく必要があるため、表題登記と所有権保存登記はセットで行うのが一般的である。

『早めに言って欲しかったっすw』
これ普通の人知りませんよねw(^^;
僕が今まで知っていた「登記」って保存登記のことで、その前段として表題登記が存在するんですね、勉強になりました。
つまり、保存登記を行う前に表題登記を済まさないといけません。この時点で手続きの遅延が確定しました(´;ω;`)
さらに表題登記を行うのは司法書士さんではなく、土地家屋調査士さんのようです。(これも知らなかったw)
その場で紹介してもらった土地家屋調査士さんに表題登記の依頼をしましたが、結果的に最終決裁が遅れてしましました。
防火対象物使用開始届出書
それから、もう一つ
上記のことで頭がいっぱいになってしまい、消防署への届出を忘れていました…
「防火対象物使用開始届出書」
今回は僕が所有者、借主さんが使用者です。
ですので、厳密に言えば提出するのは借主さんなのですが、消防士である僕がこのアドバイスをするのを忘れていたのが問題なんですね( ;∀;)
届出に記載する内容は関係書類に記載していますので、特に難しいことはないのですが、自分が消防の仕事しているのにお恥ずかしい限りでした。
急ぎで書類を作成し、借主さんに仕上げてもらい提出を依頼しました。
使用開始の2週間前までの提出となっておりますので、詳しくは管轄の消防署にお問い合わせください。皆さんご注意くださいませw

『大変お恥ずかしいです。。』
おわりに
始めての賃貸が事業所向けの物件になりました。
土地活用を考えたころは、こんな結果になるなんて想像していませんでした。
無料一括査定サイトに始まり、自分の足で行動、ツイッターで知り合った不動産屋さんからのアドバイス、その結果が今回の形になりました。感謝してもしきれません(^^♪
投資に多少の失敗は付き物ですが、行動しなければ見ている景色は変わりません。
これからも積極的に行動していきます(`・ω・´)ゞ

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