第一号物件賃貸スタートです。

前回の記事から大分時間がかかってしまいましたが、無事に令和３年４月１日から賃貸開始しています。関係者の皆さんには感謝です(^^♪

簡単ではありますが、振り返ってみましょう！

振り返り

振り返り

工事開始前はこんなジャングルを整地するところからのスタートでしたねｗ

懐かしいです。

自分で重機そ操作したのは楽しすぎましたｗ

伐根、伐開、整地の記事はコチラ

度重なる打合せを経て、いざ着工です。

躯体ももシンプルなので、基礎もシンプルの極みでした。ｗ

基礎が完成すれば、躯体は既製品なので一日で組みあがりますｗ

さて、工事も終盤に差し掛かりました。

大した内装工事もないのでシンプルですね。

部屋２室とトイレ以外は既製品です。

児童福祉施設として賃貸ますが、退去したときに老人福祉施設としても対応可能（福祉条例）なようにしています。バリアフリー、手すり、車いす対応のトイレなど

元々の製品の色は地味では、現場事務所にしか見えませんので塗装を施しました。ｗ

最低でも10年くらいは綺麗に保ちたいので、屋根も全てフッ素塗料で塗装しています。

パパ

『沖縄は塩害がひどいので…』

建物周囲に水栓を複数設置しています。

適度に水で流せるようにしておきました。適度に外壁を流してくれるといいのですが。（口約束はしてありますｗ）

ところで、今回工事（外構と内装）を依頼した業者さんですが、とても安価で仕事を受けてくれたのですが、下請けさんの作業ペースが遅く内心イライラ、ハラハラすることがありました。

安い業者さんは仕事もそれなりなので、見極めが必要ですね。

いい勉強になりました。

資金繰り

ちょうど１年前ツイートです。

この200坪で月に2万円弱しか稼げてない不動産投資が僕です。

草刈りの労働が割に合わないので除草剤撒きます😇 pic.twitter.com/oiFOwS3XLU
— P副隊長@ハブマン (@motetagariya) June 13, 2020

以前は駐車場のみ運営で月２万円弱の利益でしたが、

今では毎月１７万円ほどの収入（賃貸＋駐車場）、年間２００万円の利益（約１２０万円の利益）です。

	過　去	現　在
年　収	２４万円	約２００万円
利　益	約２４万円	約１２０万円

その他の情報としては、

土地代（５０坪）→２７６万円

総施工費→約１５００万円

借り入れは、頭金なしの２０００万円、金利１．９７％（２０年）となっております。

個人の物件を嫁さんの法人に賃貸、嫁さんの法人が借主へ転貸することで個人の所得が増えすぎないようにしてみました。弱小投資家なのに心配するようなレベルではありませんが( ;∀;)

使用した躯体

今回使用した躯体は、三協フロンテア社製のCT54J（軽量鉄骨）というタイプのユニットハウスです。

同社の躯体を採用した理由として、

建物の基礎がシンプル。
既製品なので設置費用が安い。
解体費用が他に比べ安い。
解体後も中古として使用可能（状態によっては販売可能）

失敗したときに立ち直れるように考えて、結果的に簡易的な施設になりました。

メリットデメリットあると思いますが、使い手がどれくらいの箱を望んでいるのか？を初めでヒアリングし設計に活かしたので、借主側には満足してもらえていると思います。

出口戦略

投資として始めたからには、最後（出口）をどうするかも考えておく必要があります。

１０年ほど賃貸した後に売却するつもりなのですが、その際に１，０００万～で売却できたらいいなと思っています。（妄想ですが）

県内の他の地域に比べて出遅れている場所なので、地価の上昇も含めて可能性はあると思ってます。ｗ

今回の反省点

反省点も沢山あるんですが、覚えている範囲で記録しておきます。

2種類の登記

4月の賃貸開始を目標に進めてきて、引き渡しの三月中旬頃、登記の話になりました。

施行業者：ところで登記するんですよね？

P：はい、銀行で抵当権の設定もありますので。

施行業者：それなら表題登記しないとね。

P：え、何ですかそれは( ;∀;)

表題登記（ひょうだいとうき）

表題登記とは、まだ登記されていない土地や建物について、新規で行う登記のこと。
建物の場合は、「新築」した建物には登記記録がないので、完成時にどのような建物であるか、誰が所有者であるか登記する。これを「建物表題登記」という。建物を新築したら、まず最初に行わなければならない登記で、建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積、所有者の住所・氏名などを登録する。なお、申請義務があるのは建物表題登記だけだが、その建物の所有権を他人（第三者）に主張するためには所有権の保存登記をしなければならず、また、銀行から融資を受ける際には抵当権設定登記を行うが、これに先立ち保存登記をしておく必要があるため、表題登記と所有権保存登記はセットで行うのが一般的である。